เอกสารสิทธิ “ที่ดิน” มีแบบใหนบ้าง ไปดูกันค่ะ

โดย BanpooProperty.com

ที่ดิน นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่า มีราคา และมีประโยชน์แก่มวลมนุษย์อย่างยิ่ง เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอย่าง บ้าน ทาวน์โฮม โฮมออฟิศ ใช้ในการเกษตรกรรม ใช้ในการอุตสาหกรรม  ใช้เป็นหลักประกัน และอื่นๆ นอกจากนี้ที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงถึงฐานะความเป็นอยู่ของแต่ละคน ด้วยเหตุนี้ผู้คนจึงล้วนแต่พยายามใฝ่หาให้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินเป็นของตนเอง  ถึงแม้ปัจจุบันที่ดินจะมีราคาแพงสักเพียงใดก็ตาม และมูลค่าที่ดินมีแต่จะเพิ่มมูลค่ามากขึ้นไปเรื่อยๆ ผู้คนจึงพยายาม ขนขวาย หาวิธี หารายได้ เพื่อจะได้ซื้อที่ดินเป็นของตนเองอย่างน้อยสักแปลง

ซึ่งการจะซื้อที่ดินเราควรต้องรู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิด้วยเพื่อป้องกันการถูกหลอกลวง ยิ่งปัจจุบันมิจฉาชีพก็เยอะเหลือเกินค่ะ มาในทุกรูปแบบ

เอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน

1. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) คือหลักฐานที่แสดงว่า ผู้แจ้งเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อน 1 ธันวาคม 2497) แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค. 1 อีกแล้ว

ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เพียงแต่เป็นแบบการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้น ที่ดินที่มี ส.ค. 1 นี้ จึงทำการโอนกันได้เพียงแสดงเจตนาสละการครอบครอง พร้อมส่งมอบที่ดิน และ ส.ค.1 ให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว

ปัจจุบันผู้มี ส.ค.1 มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดิน  หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3  น.ส.3ก  หรือ น.ส. 3ข) ได้ ในกรณีการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3  น.ส.3ก  หรือ น.ส. 3ข) เฉพาะราย โดยให้ไปยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ ที่ดินตั้งอยู่

ตั้งแต่วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2553 พนักงานเจ้าหน้าที่จะออกโฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์จาก ส.ค.1 ได้ต่อเมื่อศาลมีคำพิพากษา หรือคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้นั้นเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ

 2. ใบจอง (น.ส. 2, น.ส. 2ก.)

ใบจอง คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งปัจจุบันไม่มีนโยบายในการออกใบจองแล้ว

ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินตามใบจองภายใน 6 เดือน ต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับแต่วันที่ได้รับใบจอง และจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อย 3 ใน 4 ส่วนของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3  น.ส.3ก  หรือ น.ส. 3ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3  น.ส.3ก  หรือ น.ส. 3ข)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3  น.ส.3ก  หรือ น.ส. 3ข) หมายความว่า หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ถือว่ามีสิทธิครอบครอง

น.ส.3 (ครุฑดำ) ออกให้แก่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินทั่วๆไป ในพื้นที่ ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน หรืออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของนายอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)

น.ส.3 ก. (ครุฑเขียว) ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายอากาศ

น.ส.3 ข. (ครุฑดำ) ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ เช่นเดียวกับ น.ส. 3 แต่เป็นพื้นที่ที่รัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของนายอำเภอ (เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออก)

3. ใบใต่สวน (น.ส. 5)

ใบไต่สวน คือ หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่ออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้

ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงนำมาจดแจ้งหลังใบไต่สวนแต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใดๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก

4. โฉนดที่ดิน (น.ส.4) (ครุฑแดง)

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงดฉนดแผนที่  โฉนดตราจอง  และตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน

ผู้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน 

-ทำให้ผู้ถือครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดไว้เป็นหลักฐาน

-ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน

-ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน

-ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง

-ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่าที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณะประโยชน์และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้

-ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้งหรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน

-ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจมีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย

-ทำให้เกิดความรักและหวงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด

-ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อและกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น

-ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการหรือศาล ฯลฯ

-การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็ว เป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่เป็นการโอนมรดก

การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

-การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

-การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3  น.ส.3ก  หรือ น.ส. 3ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้นจึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

**คำเตือน  เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือถ้าเป็นที่ดินมีดฉนดที่ดินปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปี ติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย

หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นเข้าครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ โดยท่านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่ที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปี ติดต่อกัน บุคคลที่ครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น โดยการครอบครองได้และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3  น.ส.3ก  หรือ น.ส. 3ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปี เท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ

ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่านเป็นมรดกที่มีค่าให้แก่ทายาทของท่านต่อไป

ขอบคุณที่มา : กรมที่ดิน หัวข้อ รอบรู้เรื่องที่ดิน

 

บ้านปูพร็อพเพอร์ตี้ (www.banpooproperty.com)

ทรัพย์อื่น ที่อาจตรงใจคุณ

บ้านเพชรเกษม 30

บ้านน่าอยู่ ทำเลทองใกล้รถไฟฟ้า

บ้านแม็กโนเลียส์บางนา

สวย หรู หลังมุม ใกล้ Mega บางนา

อาคารซอยเพชรเกษม 28

อาคาร 4 คูหาทำเลทองใกล้รถไฟฟ้า

เดอะมาสเตอร์ รอยัล สวนหลวง ร.9 ทาวน์เฮ้าส์

ทาวน์เฮ้าส์ ปรับปรุงแล้ว พร้อมอยู่

เดอะธาม 2 อ่อนนุช-มอเตอร์เวย์ ทาวน์โฮม

ทาวน์โฮมหลังริมน่าอยู่ ใกล้โรบินสันลาดกระบัง

บ้านราชพฤกษ์สุวรรณภูมิ-ลาดกระบัง เฟส 3

ทาวน์หลังมุม กว้างขวาง ปรับปรุงแล้วพร้อมอยู่

I Condo Sukhumvit 103 อุดมสุข 58

ไอ คอนโด อุดมสุข 58 (สุขุมวิท 103) พร้อมอยู่

I Condo Green Space Sukhumvit 77 (ซอยลาดกระบัง 20/3)

ไอ คอนโด สุขุมวิท 77 (ซอยลาดกระบัง 20/3) วิวสระ ชั้น 7

บ้านเพชรเกษม 30

บ้านน่าอยู่ ทำเลทองใกล้รถไฟฟ้า

Loading