ค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้านทำอย่าง ไม่บานปลาย

โดย BanpooProperty.com

เป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวังเมื่อตัดสินใจซื้อบ้านไป เพราะยังมีเงื่อนไขอีกหลายเรื่องที่ผู้ซื้อบ้านและผู้ขายบ้านต้องตกลงกัน คือค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในการซื้อขายบ้าน นอกเหนือจากค่ารีโนเวต ก็คือ ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในวันโอนที่ต้องชำระเมื่อไปโอนบ้านที่กรมที่ดิน จึงอยากให้คนซื้อบ้านและคนขายบ้านมาทำความเข้าใจก่อนว่า ค่าโอนบ้านที่เรียกกันจนติดปากว่า “ค่าโอน” แท้จริงคืออะไรกันแน่ คำว่า ค่าโอนบ้านเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันโอนบ้าน ณ.สำนักงานเขตที่ดิน ทุกสำนักงานเขตที่ดินจะใช้หลักเกณฑ์ตัวเดียวกันในการคิดคำนวน เป็นมาตรฐานเดียวกัน  เพราะในค่าการโอนบ้านนั้น ไม่ได้หมายความว่า ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านเท่านั้น แต่ผู้ซื้อบ้านและผู้ขายบ้านต้องคำนวนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นอีกมาก เช่นค่าอากร ค่าภาษีเงินได้ ค่าจดจำนอง ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และอื่น ๆ เป็นต้น ถ้าผู้ซื้อบ้านซื้อบ้านจากโครงการบ้านต่าง ๆ ผู้ซื้ออาจไม่ต้องเตรียมตัวอะไรมาก เพราะผู้ขายโครงการบ้านจะเตรียมข้อมูลเบื้องต้นให้ผู้ซื้อไปเตรียมตัว และงานที่เหลือโครงการจะช่วยดำเนินการต่อให้ เช่นการตรวจสอบเอกสารเป็นต้น หรือถ้าคนซื้อบ้านผ่านนายหน้าขายบ้านหรือตัวแทนขายบ้าน ส่วนใหญ่นายหน้าขายบ้านจะเป็นคนดำเนินการให้คล้าย ๆ กับการซื้อบ้านจากโครงการ ก็ทำให้คนซื้อบ้าน คนขายบ้านสะดวกในการทำงาน แต่ถ้าผู้ซื้อบ้านทำการซื้อบ้านจากผู้ขายโดยตรงที่เป็นบุคคล ผู้ซื้อจำเป็นต้องทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านด้วยตนเองเพราะไม่ได้รับข้อมูลจากผู้ขายบ้านอย่างละเอียดว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างและเป็นจำนวนเงินเท่าไร ซึ่งในวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ผู้ซื้อบ้านจึงจำเป็นต้องรู้ข้อมูลเบื้องต้นว่า ค่าธรรมเนียมโอนบ้านนั้นมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และที่สำคัญใครเป็นคนจ่าย เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์และไม่เสียเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้การโอนบ้านที่สำนักงานเขตที่ดิน เป็นไปอย่างราบรื่นและเสร็จสมบูรณ์ในวันเดียว และไม่ให้เกิดปัญหาหรือติดขัดขึ้นมาในภายหลัง ประโยชน์ของการเรียนรู้หรือเข้าใจค่าโอนกรรมสิทธิ์คือทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายมีข้อมูลในเรื่องค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น และสามารถนำมาใช้ประกอบการคำนวณค่าใช้จ่ายโอนบ้านล่วงหน้า เพื่อเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องใช้ในการซื้อบ้านก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน และเตรียมเงินค่าใช้จ่ายให้เพียงพอในการโอนบ้าน เพราะบางครั้งค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านอาจเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างสูงทีเดียว สำหรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในวันโอนนอกเหนือจากค่าราคาบ้าน ซึ่งมีค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านอยู่ด้วยกัน 5 อย่างดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน

เป็นค่าธรรมเนียมที่ต้องใช้ในการโอนบ้านที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดิน ซึ่งปกติมีค่าใช้จ่ายเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งผู้ซื้อบ้านผู้ขายบ้านมักตกลงกันว่าค่าโอนคือคนละครึ่งมีความหมายว่า คนซื้อบ้านต้องจ่าย 1% และคนขายบ้านก็จ่าย 1% หรือในบางครั้งอาจเป็นการตกลงตามที่ผู้ซื้อบ้านหรือผู้ขายบ้านจะตกลงกันว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ สำหรับราคาประเมินที่ดินให้ตรวจสอบจากราคาประเมินกรมธนารักษ์

2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ในกรณีที่ผู้ขายบ้านครอบครองกรรมสิทธิ์บ้านระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี ผู้ขายจำเป็นต้องเสียภาษีที่เรียกว่าภาษีธุรกิจเฉพาะ  ซึ่งผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบหรือแล้วแต่ตกลงระหว่างผู้ซื้อบ้านและผู้ขายบ้าน ค่าใช้จ่ายคิดในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายบ้านนั้น ๆ แต่ถ้าผู้ขายบ้านครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาเกิน 5 ปี หรือ 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายก็ไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะมีค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าอากรแสตมป์แทนซึ่งจะเขียนในข้อต่อไป ส่วนใหญ่ผู้ขายจะเป็นคนรับผิดชอบ

3. ค่าอากรแสตมป์

ค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายจำเป็นต้องชำระคือ ค่าอากรแสตมป์ ค่าอากรณ์แสตมป์ จะถูกคิดคำนวนที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากราคาต่ำกว่าราคาที่ประเมินที่ดิน การคำนวนให้ใช้ราคาประเมินที่ดินเพื่อนำมาคำนวณ แต่มีข้อยกเว้นถ้าในกรณีที่ผู้ขายบ้านต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในข้อที่2 ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ เรียกว่าเสียข้อใดข้อหนึ่งเท่านั้นระหว่าง อากรณ์แสตมป์และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เป็นเรื่องปกติของคนที่มีรายได้ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่การคำนวนภาษีมีความแตกต่างจากการคำนวนภาษีรายได้บุคคลธรรมดา คือผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขายบ้าน การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครองเป็นระยะเวลานาน ก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมากตามไปด้วย การคำนวนจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน โดยไม่คำนึงว่าราคาซื้อขายจริง ๆ ในขณะนั้นเป็นเท่าไร

5. ค่าจดจำนอง

ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านต้องการที่จะกู้เงินเพื่อใช้ในการซื้อ จะมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อบ้านต้องรับผิดชอบคือค่าจดจำนอง ซึ่งการคำนวนจะคิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมดที่เกิดขึ้น แต่ถ้าผู้ซื้อบ้านตัดสินใจซื้อบ้านเป็นเงินสด ผู้ซื้อบ้านก็ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง

ใครรับผิดชอบค่าโอนบ้าน หลายคนอาจสงสัยว่าใครต้องเป็นคนจ่ายส่วนไหนในรายการต่าง ๆ ของค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ซึ่งจะมีทั้งกรณีที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกัน แต่อย่างไรก็ตามไม่ได้มีกฎที่ระบุไว้ว่าใครต้องจ่ายค่าโอนบ้านส่วนใดบ้าง ซึ่งทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามความเหมาะสม

ในทางปฏิบัติในการจ่ายค่าใช้จ่ายในวันโอนที่ผู้ซื้อบ้านและผู้ขายบ้านพึงกระทำ คือการเจรจาหาข้อสรุปที่ชัดเจนว่าใครจะเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เช่นก่อนทำสัญญาซื้อขายบ้าน ผู้ซื้อบ้านและผู้ขายบ้านควรตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้าน ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ โดยระบุลงไปในสัญญาซื้อขายบ้านให้ชัดเจนว่า ใครเป็นคนรับผิดชอบ และมีความรับผิดชอบในส่วนไหนบ้าง เพื่อขจัดความเข้าใจผิดและ ป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาโต้เถียงและผิดใจกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพราะในบางครั้งการซื้อขายตกลงกันไม่ได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์เพราะความไม่ชัดเจนของค่าใช้จ่ายในวันโอนนั่นเอง

ใครที่สนใจอยากปรึกษาเรื่องการซื้อหรือขายบ้านมือสอง ขายทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮมมือสอง ขายคอนโดมือสองทำเลดี หรือขายที่ดิน ลองติดต่อเข้ามาปรึกษาได้นะคะ ไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น เพราะบ้านปูพร็อพเพอร์ตี้ อยากให้ทุกคนประสบความสำเร็จ มีความสุขในการซื้อขายบ้านมือสองกันทุกคน ติดต่อเข้ามานะคะ

บ้านปูพร็อพเพอร์ตี้(www.banpooproperty.com)

ทรัพย์อื่น ที่อาจตรงใจคุณ